作者：秋實
01. “小而美”的基本含義
“小而美”的購物中心，通常是指建筑面積在“5萬平方米以下”的購物中心。
“小而美”的購物中心，由于“規模太小”，“面積緊缺”，會形成“準購物中心”這樣“不標準”的業態；進而出現“經營不充分”的局面——即“功能不齊全”或“商品不系統”等諸多弊端。
02. “小而美”的成功條件
“小而美”的購物中心，如果想取得成功，至少要滿足幾個先決條件：
其一，項目位于“一二線城市”，人口龐大，市場可以細分，商場定位可以有選擇地做主題商場，服務某些特定的客群；如女性主題商場，兒童主題商場，運動主題商場，國潮品牌商場，酷族潮牌商場等。
當然，也可以進行一些適當的組合，以滿足一些特定區域和客群的需求；如商務區以白領為目標客群的時尚商場等。
進而規避由于“規模太小”導致的“功能不齊全”、“品牌不系統”的缺憾。
（注：“市場不充分”的城市，不在本文的討論范疇；如“GDP小于500億元”或“人口少于100萬”的“5、6線城市”或“能級更低的市縣”等。）
其二，項目在城市或城區中心，人流巨大繁華的口岸，隨機客流大，隨機消費力強；功能是否齊全、品牌是否系統，都問題不大；反正是滿足“大客流量”“某一方面”的需求，“你不買他買”，賣什么都能賣出去……也可以規避“規模太小”導致的“功能不齊全”、“品牌不系統”的缺憾。
第三，項目若不在城市或城區中心，其所處的商圈也要飽滿，人口數量較大（至少2～5千米范圍內，有10～20萬人口及以上），并且獨占商圈客群資源，沒有強大的競爭對手；如果做“社區商業”，面向商圈居民需求，還是可以維持經營的……但是，未來市場規模擴大，競爭對手強勢介入等不確定因素，還需要充分地考量……
第四，運營團隊的能力要強，至少要能保證項目除了“規模太小”以外，在商業規劃（土地與物業規劃、布局與動線規劃、定位與業態規劃）和建筑設計等方面不出現“硬傷”；并且，要具備敏銳的市場洞察力，不僅能最大限度地滿足市場的現實需求，而且能準確地把握市場變化的大趨勢，等等。
這些基本條件是不可或缺的。說得直白些，這樣的商場：“鋪不愁租，貨不愁賣”……即使“功能不齊全”、“品牌不系統”，維持經營抑或“活下去”，短期內或許是不成問題的，有些可能還“活得挺好”。
在中國，要論“小而美”的購物中心，北京東直門來福士購物中心，無疑算得上是非常成功的一個。不過值得慶幸的是，在它的周邊并沒有出現一個“大而美”的購物中心，與其形成強有力的競爭……參見：北京來福士｜“小而美”的購物中心，你學不來…！（深度好文）（待續…）
03. “小而美”的不確定性
不過，“小而美”的購物中心，最終能否取得成功或持續經營，很大程度上取決于競爭對手的強弱，因此也帶有很大的不確定性。
當商圈或口岸中出現“規模較大”的強勢競爭對手時，而且與“小而美”采取“正面競爭”的策略——“你賣的他都賣，你不賣的他也賣”！即“小而美”遇到“大而美”……如此的競爭態勢，對“小而美”就相當不利了！即使“小而美”希望“錯位經營”也將變得毫無意義。
因此說，“小而美”的購物中心，即使當下生意很好，未來經營也存在較大的變數……
如果說，在繁華的城區，土地面積稀缺，開發規模受限，投資機會難得，一定要做“小而美”的購物中心（小于5萬平方米），就更要對項目做“充分地評估”——包括，市場需求的大小、未來的發展趨勢，口岸競爭的強弱、未來的競爭態勢，等等。
總之，開發“小而美”的購物中心，一定是“不得已時”“無奈的選擇”；因此要相當的謹慎，再謹慎！不僅是看到財務收益，更要考慮經營風險……！
04. 警惕“網紅概念”的誤區
現在，社會上有很多所謂“小而美”的購物中心。“小而美”，已然成為一種“網紅概念”，甚至是一種風潮……但是，很多項目都“經營得不好”、或沒能取得“良好的效益”、或暫時沒有遇見“野蠻的競爭者”……
前些年，也有一些項目喜歡炒作“迷你Mall”的概念，與“小而美”的購物中心如出一轍。
殊不知，所謂 Shopping Mall（超大型購物中心），就是要“大而全”——“全客層”、“全業態”：
“一次購足”（One Stop Shopping）！
“一次享受足”（One Stop Enjoying）！
所以，所謂的“迷你Mall”是不存在的。
商業地產和購物中心，作為“幾十年的資產”，切忌沉迷一些“網紅概念”，避免受到“網絡雜音”的影響，人云亦云！無論玩什么樣的“新潮概念”，都不能脫離商業的本質，否則“新潮概念”也只是曇花一現！
“賣什么？賣給誰？需要怎樣的物業？”——這才是“商業地產的本質”之所在！再淺顯不過的樸實道理，卻常常被人們所忽視……
05. 購物中心的一般規模
一般而言，購物中心的建筑面積在“8萬～15萬平方米”普適性較好。這是中國商業地產20年快速發展的實證經驗。
不過，具體項目的規模，還要根據“城市能級、口岸特性、土地成本、市場需求、行業競爭、項目定位”等多重因素來確定。
參見：購物中心｜多大規模好？（待續…）
06. “有效數字化”助力“小而美”
定位高檔的、新潮的，品牌力較強的“小而美”的購物中心，可以通過實現“有效的數字化”，來緩解“經營面積不足”的問題，進而實現良好的“經濟效益”……
而令人遺憾的是，目前在中國，90%以上的購物中心數字化，都是“無效的數字化”！即使人們“執念于心，苦苦求索”，可仍然收效不佳……
參見：購物中心｜數字化的最高目標！（待續…）
參見：購物中心｜大數據與定位（深度好文）（待續…）
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