融創(chuàng)·武漢1890項目業(yè)主代表就項目進展情況之說明函

（第一期）

自融創(chuàng)·武漢1890項目（以下簡稱“1890項目”）業(yè)主代表7月19日與市房管局葉處長第一次會談溝通到今天為止，正好整整兩個月。在這兩個月里，業(yè)主代表們在廣大業(yè)主的支持下，取得了一定的階段性成果，也有一些失敗的經(jīng)驗教訓，但最重要的是組成了一批“同一理念保交樓”和“能智慧戰(zhàn)斗”的業(yè)主代表。今天業(yè)主代表們通過此文表達對廣大業(yè)主們的致謝，感謝大家這兩個月來的支持、理解和配合！業(yè)主代表們想通過此文分析事實、表達訴求、闡述理念、總結經(jīng)驗并自我激勵！業(yè)主代表們還想通過此文向相關各方傳遞聲音，希望各方能夠順意民意和關注民生，并在法律框架內(nèi)完成“保交樓”。

一、業(yè)主代表成立前（7月份成立）的事實與現(xiàn)狀

1、由于各種原因，同所有暴雷的房地產(chǎn)企業(yè)一樣，融創(chuàng)項目公司、區(qū)域公司和集團公司現(xiàn)金流枯竭，銷售回款困難，金融借款到期無力償還，人事裁員和降薪，已經(jīng)處于事實上的破產(chǎn)狀況。

2、融創(chuàng)·武漢1890項目本身處于會計上的資不抵債狀況，且由于經(jīng)營困難、銷售無回款、資金被挪用、后續(xù)建設現(xiàn)金資金匱乏等造成建設方“表演式施工”狀況，項目已經(jīng)處于事實上的停工狀態(tài)。

3、錯失融創(chuàng)剛剛暴雷的“黃金自救期”（3月-7月），融創(chuàng)·武漢1890項目未被政府納入重點監(jiān)管項目，致使部分監(jiān)管資金被劃轉和流失，按照建筑商對業(yè)主代表表述“你們進來太晚了，早點就好了”。

4、由于利益動機、知識儲備和視野見識的不同，廣大業(yè)主嚴重撕裂，互相攻擊、謾罵和侮辱。在此過程中，判斷正確的業(yè)主甚至被“群罵”而失去堅持之心，致使項目不但錯失自救機會，也難以形成統(tǒng)一聲音表達訴求。

5、廣大業(yè)主對政府部門、融創(chuàng)方、總包方、承建商、按揭貸款行、監(jiān)管行及信托貸款機構法律上的權力、權利、責任和義務知之甚少，無法正確行使權利和義務以及追究責任。

6、項目方違反項目竣工備案后才可以車位銷售的規(guī)定，違規(guī)銷售車位（甚至部分車位“破產(chǎn)式”低價銷售）且資金并未進入監(jiān)管賬戶，導致項目資產(chǎn)流失且無法覆蓋后續(xù)建設，增加了“保交樓”的難度。

二、融創(chuàng)·武漢1890項目政策法律依據(jù)和方案探討

住建部《住房城鄉(xiāng)建設部關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》建房〔2010〕53號第一條第九項：“完善預售資金監(jiān)管機制。……商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。”和第四條第十八項：“……對在預售商品住房管理中工作不力、失職瀆職的有關工作人員，要依法追究行政責任；對以權謀私、玩忽職守的，依法依規(guī)追究有關責任人的行政和法律責任。”建設部《城市商品房預售管理辦法》第十一條：“開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。”《中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》的“封頂按揭貸款發(fā)放條款”《民法典》《中華人民共和國信托法》《中華人民共和國刑法》《中國共產(chǎn)黨紀律檢查委員會工作條例》《7.28中央政治局會議》“各部委根據(jù)《7.28中央政治局會議》的具體實施規(guī)定和釋義”以及其他法律法規(guī)等規(guī)定和政策是本次“保交樓”的法律基礎和政策基礎。

業(yè)主代表認為：融創(chuàng)·武漢1890項目出現(xiàn)目前的狀況，雖然具有宏觀經(jīng)濟政策因素，但根本原因在于資金監(jiān)管形同虛設、違規(guī)違法挪用資金、違規(guī)違法發(fā)放信托貸款以及按揭貸款。上述政策法律法規(guī)及違法違規(guī)行為即是業(yè)主合法維護自身權益的基礎，也是項目如果真正成為“爛尾”后的追責基礎。

部分業(yè)主要求以法律訴訟和“激烈行為”維護自身權益的行為是業(yè)主代表所不鼓勵的，至少根據(jù)目前情況不建議實施。因為上述行為不但不能解決目前“保交樓”的問題，而且容易讓事情變得更復雜，精力更為分散，違背了“保交樓為第一要務的宗旨”。“保交樓”的精髓在于“盤活資產(chǎn)”和“重構建設生態(tài)”。（這也是“保交樓”的最可行方案）在不考慮起訴案由基礎的情況下，法律訴訟方案對于一個資不抵債的“項目公司”并不能起到任何“保交樓”的作用，查封資產(chǎn)也是對“保交樓”的“盤活資產(chǎn)”的反相操作，這是法學上所講的法律的“弱點”。中國自上而下的政治體制和目前“糟糕”的經(jīng)濟形勢，意圖通過“激烈行為”讓“政府出資金”解救項目公司根本不具有可行性。切記一點：“保交樓”必須“壓實地方責任”和符合“市場化”（中央政策語），限于篇幅和禁忌不再論述。

三、業(yè)主代表的工作及成果

兩個月的時間里，業(yè)主代表們一共同政府、企業(yè)、總包等各方會談24次（扣除星期六日和節(jié)假日，基本是隔一天一次會談），期間還要向當?shù)孛窬鰰劇昂戏ā毙缘慕忉尮ぷ鳌Ｃ恳淮螘労笕孕栝_會商討會議結果、后續(xù)應對策略和工作重點、書寫會談報告等繁重工作。業(yè)主代表都有自己的正式工作且處于還貸期，“雙重壓力”下，心理和身體都處于超負荷運轉，往往節(jié)假日和周末都處于上述工作狀態(tài)。所以希望有能力有擔當?shù)臉I(yè)主也加入進來一起為“保交樓”作出貢獻，也希望廣大業(yè)主能夠統(tǒng)一聲音停止爭執(zhí)，多多支持業(yè)主代表的工作。需特別說明的是其中一位業(yè)主專門辭掉工作，專職于維護廣大業(yè)主和自己的權益，再次為其表示感謝！下面是具體溝通時間工作表：

經(jīng)過業(yè)主代表的艱辛的努力，已經(jīng)取得了部分成果：

1、融創(chuàng)·武漢1890項目正式成為市區(qū)重點關注項目；

2、融創(chuàng)·武漢1890項目已經(jīng)成立了由區(qū)政府主導的“專班”，以溝通解決目前困局；

3、融創(chuàng)·武漢1890項目監(jiān)管資金已經(jīng)進入政府所設立的“專戶”，以保證資金不會被凍結和合法劃扣，并保證資金真正專項用于“保交樓”。

4、基本上摸清楚融創(chuàng)·武漢1890項目存量資產(chǎn)+監(jiān)管資金的預估價值，并由專業(yè)人士測算出來后續(xù)建設所需資金（現(xiàn)金），不考慮原材料上漲、資產(chǎn)價值下降以及借款等情況下，專戶的資金+車位+商鋪+剩余房子的價值可以覆蓋后續(xù)建設。但價值不等于現(xiàn)金，可以直接支付裝修款等后續(xù)建設所需資金。而且后期如果房產(chǎn)或者車位價格下跌則資產(chǎn)就很難覆蓋，但業(yè)主代表也針對性的制定了解決方案。

5、正在協(xié)調(diào)政府作出“保資產(chǎn)”行動，避免現(xiàn)有資產(chǎn)被低價銷售或查封。

四、業(yè)主代表下一步工作重點和說明

以“合理合法”的方式，協(xié)調(diào)政府各個部門、總包方、建筑商、項目方、金融機構等聚焦于保護和盤活存量資產(chǎn)，督促重建建設生態(tài)，促進“保交樓”的具體實施。

1、堅持將業(yè)主代表作為“專班”的一方，實現(xiàn)對專戶的監(jiān)管。融創(chuàng)“私用”監(jiān)管資金和信托資金的歷史使得監(jiān)管具有一定的必要性；作為“私法自治”的領域的監(jiān)管條款，只要幾方形成合意，就符合法律規(guī)定。業(yè)主代表對專戶的監(jiān)管也可以部分減輕政府的壓力和責任。

2、保護現(xiàn)有剩余資產(chǎn)不被“低價”變賣（或在極端情況下追回已經(jīng)賤賣資產(chǎn)），逼迫融創(chuàng)華中區(qū)域加大營銷變現(xiàn)資產(chǎn)，保證變現(xiàn)的資金能夠進入“專戶”而不被挪用。

3、時刻關注項目“保交樓”進度，并保持和各方的溝通（尤其是政府的溝通），按照“合法合規(guī)公平的市場化”原則，以“智慧”和“創(chuàng)新”的方式推進項目前進。

4、融創(chuàng)·武漢1890項目某種程度已經(jīng)成為“不良”或者“問題”樓盤，原有的正常的市場化的建設生態(tài)已經(jīng)被打破，在重組新的建設生態(tài)時需要重新架構和磨合，這都需要時間和智慧。比如建筑工人因為擔心拿不到錢而要求由年結改為月結。

5、融創(chuàng)·武漢1890項目需要協(xié)調(diào)的政府部門涵蓋了區(qū)政府、房管局、建設局、街道辦、勞動局等多個部門，由于政府職能部門不同的權力和職責，必然會出現(xiàn)互相“打架”問題，這也需要時間讓業(yè)主代表去積極協(xié)調(diào)。

7、在“保交樓”的過程中，各方達成一致意見到具體落實實施，還有很多流程和細節(jié)需要落實，任何想一蹴而就或立竿見影的想法都是“水中月鏡中花”。

8、業(yè)主代表會將“保交樓”作為第一要務、最終目標和聚焦點，采取的任何其他行為和方式都將服務于這一目標。如果業(yè)主代表的“保交樓”任務失敗，業(yè)主代表們也將和廣大業(yè)主說明，后期將解散并不再承擔所謂的“維穩(wěn)”罵名。

9、歡迎大家積極參與到本次“保交樓”的行動中來，也希望大家多提供項目內(nèi)外部核心信息供業(yè)主代表作出正確應對方案和策略，更希望有共同目標和理念的業(yè)主加入業(yè)主代表群。

五、業(yè)主代表的基本準則要求

1、業(yè)主代表以“保交樓”為最終目標和第一要務，該目標需通過“合理合法”理性去爭取和解決。任何參與的業(yè)主代表必須同大多數(shù)業(yè)主代表秉承同一理念。

2、業(yè)主代表在業(yè)主代表群里可以自由表達自己觀點，但必須尊重最終決議（如果有大的分歧時可以表決決定，按照少數(shù)服從多數(shù)原則），形成統(tǒng)一聲音和行動。

3、業(yè)主代表必須有抗壓能力，在被其他人猜忌、攻擊和謾罵時，需盡量寬容對待，不得給予回擊，更不得回罵，并且不會因此而隨意放棄“保交樓”的初心，隨意退出。

4、業(yè)主代表不得擅自發(fā)布消息和采取行動，所有的消息必須經(jīng)過客觀證實統(tǒng)一發(fā)布，以避免虛假信息。對于經(jīng)過證實的事實發(fā)布不做評論，力求“客觀”，對于事實的判斷和分析需充分論證，避免“偏頗”。

5、業(yè)主代表必須以“合法合理”和“可行性”的方式實現(xiàn)“保交樓”的目的，不得以“口號式”“運功式”“只見問題不見解決思路”的方式鼓動廣大業(yè)主。

6、業(yè)主代表必須走在解決方案的“前列”，不得自己提出方案后讓他人實施，甚至鼓動他人實施。遇到相關部門執(zhí)法時需“合法”解釋，不得“激烈”對抗。

7、業(yè)主代表所有行為都為自愿，所有因本行為所產(chǎn)生的費用和損失，全部由自己承擔，不得以此為“借口”向廣大業(yè)主要求補償。

不忘初心，砥礪前行！

融創(chuàng)·武漢1890業(yè)主代表

2022年9月20日

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