融創·武漢1890項目業主代表就項目進展情況之說明函

（第一期）

自融創·武漢1890項目（以下簡稱“1890項目”）業主代表7月19日與市房管局葉處長第一次會談溝通到今天為止，正好整整兩個月。在這兩個月里，業主代表們在廣大業主的支持下，取得了一定的階段性成果，也有一些失敗的經驗教訓，但最重要的是組成了一批“同一理念保交樓”和“能智慧戰斗”的業主代表。今天業主代表們通過此文表達對廣大業主們的致謝，感謝大家這兩個月來的支持、理解和配合！業主代表們想通過此文分析事實、表達訴求、闡述理念、總結經驗并自我激勵！業主代表們還想通過此文向相關各方傳遞聲音，希望各方能夠順意民意和關注民生，并在法律框架內完成“保交樓”。

一、業主代表成立前（7月份成立）的事實與現狀

1、由于各種原因，同所有暴雷的房地產企業一樣，融創項目公司、區域公司和集團公司現金流枯竭，銷售回款困難，金融借款到期無力償還，人事裁員和降薪，已經處于事實上的破產狀況。

2、融創·武漢1890項目本身處于會計上的資不抵債狀況，且由于經營困難、銷售無回款、資金被挪用、后續建設現金資金匱乏等造成建設方“表演式施工”狀況，項目已經處于事實上的停工狀態。

3、錯失融創剛剛暴雷的“黃金自救期”（3月-7月），融創·武漢1890項目未被政府納入重點監管項目，致使部分監管資金被劃轉和流失，按照建筑商對業主代表表述“你們進來太晚了，早點就好了”。

4、由于利益動機、知識儲備和視野見識的不同，廣大業主嚴重撕裂，互相攻擊、謾罵和侮辱。在此過程中，判斷正確的業主甚至被“群罵”而失去堅持之心，致使項目不但錯失自救機會，也難以形成統一聲音表達訴求。

5、廣大業主對政府部門、融創方、總包方、承建商、按揭貸款行、監管行及信托貸款機構法律上的權力、權利、責任和義務知之甚少，無法正確行使權利和義務以及追究責任。

6、項目方違反項目竣工備案后才可以車位銷售的規定，違規銷售車位（甚至部分車位“破產式”低價銷售）且資金并未進入監管賬戶，導致項目資產流失且無法覆蓋后續建設，增加了“保交樓”的難度。

二、融創·武漢1890項目政策法律依據和方案探討

住建部《住房城鄉建設部關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》建房〔2010〕53號第一條第九項：“完善預售資金監管機制?！唐纷》款A售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付?！焙偷谒臈l第十八項：“……對在預售商品住房管理中工作不力、失職瀆職的有關工作人員，要依法追究行政責任；對以權謀私、玩忽職守的，依法依規追究有關責任人的行政和法律責任?！?span id="mi3by2qgt" class="candidate-entity-word" data-gid="8433030">建設部《城市商品房預售管理辦法》第十一條：“開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。”《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的“封頂按揭貸款發放條款”《民法典》《中華人民共和國信托法》《中華人民共和國刑法》《中國共產黨紀律檢查委員會工作條例》《7.28中央政治局會議》“各部委根據《7.28中央政治局會議》的具體實施規定和釋義”以及其他法律法規等規定和政策是本次“保交樓”的法律基礎和政策基礎。

業主代表認為：融創·武漢1890項目出現目前的狀況，雖然具有宏觀經濟政策因素，但根本原因在于資金監管形同虛設、違規違法挪用資金、違規違法發放信托貸款以及按揭貸款。上述政策法律法規及違法違規行為即是業主合法維護自身權益的基礎，也是項目如果真正成為“爛尾”后的追責基礎。

部分業主要求以法律訴訟和“激烈行為”維護自身權益的行為是業主代表所不鼓勵的，至少根據目前情況不建議實施。因為上述行為不但不能解決目前“保交樓”的問題，而且容易讓事情變得更復雜，精力更為分散，違背了“保交樓為第一要務的宗旨”。“保交樓”的精髓在于“盤活資產”和“重構建設生態”。（這也是“保交樓”的最可行方案）在不考慮起訴案由基礎的情況下，法律訴訟方案對于一個資不抵債的“項目公司”并不能起到任何“保交樓”的作用，查封資產也是對“保交樓”的“盤活資產”的反相操作，這是法學上所講的法律的“弱點”。中國自上而下的政治體制和目前“糟糕”的經濟形勢，意圖通過“激烈行為”讓“政府出資金”解救項目公司根本不具有可行性。切記一點：“保交樓”必須“壓實地方責任”和符合“市場化”（中央政策語），限于篇幅和禁忌不再論述。

三、業主代表的工作及成果

兩個月的時間里，業主代表們一共同政府、企業、總包等各方會談24次（扣除星期六日和節假日，基本是隔一天一次會談），期間還要向當地民警做會談“合法”性的解釋工作。每一次會談后仍需開會商討會議結果、后續應對策略和工作重點、書寫會談報告等繁重工作。業主代表都有自己的正式工作且處于還貸期，“雙重壓力”下，心理和身體都處于超負荷運轉，往往節假日和周末都處于上述工作狀態。所以希望有能力有擔當的業主也加入進來一起為“保交樓”作出貢獻，也希望廣大業主能夠統一聲音停止爭執，多多支持業主代表的工作。需特別說明的是其中一位業主專門辭掉工作，專職于維護廣大業主和自己的權益，再次為其表示感謝！下面是具體溝通時間工作表：

經過業主代表的艱辛的努力，已經取得了部分成果：

1、融創·武漢1890項目正式成為市區重點關注項目；

2、融創·武漢1890項目已經成立了由區政府主導的“專班”，以溝通解決目前困局；

3、融創·武漢1890項目監管資金已經進入政府所設立的“專戶”，以保證資金不會被凍結和合法劃扣，并保證資金真正專項用于“保交樓”。

4、基本上摸清楚融創·武漢1890項目存量資產+監管資金的預估價值，并由專業人士測算出來后續建設所需資金（現金），不考慮原材料上漲、資產價值下降以及借款等情況下，專戶的資金+車位+商鋪+剩余房子的價值可以覆蓋后續建設。但價值不等于現金，可以直接支付裝修款等后續建設所需資金。而且后期如果房產或者車位價格下跌則資產就很難覆蓋，但業主代表也針對性的制定了解決方案。

5、正在協調政府作出“保資產”行動，避免現有資產被低價銷售或查封。

四、業主代表下一步工作重點和說明

以“合理合法”的方式，協調政府各個部門、總包方、建筑商、項目方、金融機構等聚焦于保護和盤活存量資產，督促重建建設生態，促進“保交樓”的具體實施。

1、堅持將業主代表作為“專班”的一方，實現對專戶的監管。融創“私用”監管資金和信托資金的歷史使得監管具有一定的必要性；作為“私法自治”的領域的監管條款，只要幾方形成合意，就符合法律規定。業主代表對專戶的監管也可以部分減輕政府的壓力和責任。

2、保護現有剩余資產不被“低價”變賣（或在極端情況下追回已經賤賣資產），逼迫融創華中區域加大營銷變現資產，保證變現的資金能夠進入“專戶”而不被挪用。

3、時刻關注項目“保交樓”進度，并保持和各方的溝通（尤其是政府的溝通），按照“合法合規公平的市場化”原則，以“智慧”和“創新”的方式推進項目前進。

4、融創·武漢1890項目某種程度已經成為“不良”或者“問題”樓盤，原有的正常的市場化的建設生態已經被打破，在重組新的建設生態時需要重新架構和磨合，這都需要時間和智慧。比如建筑工人因為擔心拿不到錢而要求由年結改為月結。

5、融創·武漢1890項目需要協調的政府部門涵蓋了區政府、房管局、建設局、街道辦、勞動局等多個部門，由于政府職能部門不同的權力和職責，必然會出現互相“打架”問題，這也需要時間讓業主代表去積極協調。

7、在“保交樓”的過程中，各方達成一致意見到具體落實實施，還有很多流程和細節需要落實，任何想一蹴而就或立竿見影的想法都是“水中月鏡中花”。

8、業主代表會將“保交樓”作為第一要務、最終目標和聚焦點，采取的任何其他行為和方式都將服務于這一目標。如果業主代表的“保交樓”任務失敗，業主代表們也將和廣大業主說明，后期將解散并不再承擔所謂的“維穩”罵名。

9、歡迎大家積極參與到本次“保交樓”的行動中來，也希望大家多提供項目內外部核心信息供業主代表作出正確應對方案和策略，更希望有共同目標和理念的業主加入業主代表群。

五、業主代表的基本準則要求

1、業主代表以“保交樓”為最終目標和第一要務，該目標需通過“合理合法”理性去爭取和解決。任何參與的業主代表必須同大多數業主代表秉承同一理念。

2、業主代表在業主代表群里可以自由表達自己觀點，但必須尊重最終決議（如果有大的分歧時可以表決決定，按照少數服從多數原則），形成統一聲音和行動。

3、業主代表必須有抗壓能力，在被其他人猜忌、攻擊和謾罵時，需盡量寬容對待，不得給予回擊，更不得回罵，并且不會因此而隨意放棄“保交樓”的初心，隨意退出。

4、業主代表不得擅自發布消息和采取行動，所有的消息必須經過客觀證實統一發布，以避免虛假信息。對于經過證實的事實發布不做評論，力求“客觀”，對于事實的判斷和分析需充分論證，避免“偏頗”。

5、業主代表必須以“合法合理”和“可行性”的方式實現“保交樓”的目的，不得以“口號式”“運功式”“只見問題不見解決思路”的方式鼓動廣大業主。

6、業主代表必須走在解決方案的“前列”，不得自己提出方案后讓他人實施，甚至鼓動他人實施。遇到相關部門執法時需“合法”解釋，不得“激烈”對抗。

7、業主代表所有行為都為自愿，所有因本行為所產生的費用和損失，全部由自己承擔，不得以此為“借口”向廣大業主要求補償。

不忘初心，砥礪前行！

融創·武漢1890業主代表

2022年9月20日

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